Asamblea de Copropietarios de acuerdo Ley 19.537

ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.

La asamblea de copropietarios es el órgano supremo en materia de administración por lo que todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea (art.17 inc.1)
Cabe destacar es que la ley clasifica estas asambleas de copropietarios. La ley anterior no hacía ninguna distinción, sencillamente hablaba de asambleas. En el hecho, muchas veces se citaba haciendo distinción entre asamblea ordinaria y asamblea extraordinaria, y la ley ha venido a reconocer esta situación y así las clasifica, como se desprende del art.17 inc. 2:
a.1) Las asambleas ordinarias(art.17 inc.3): van a constituir la regla general, deben celebrarsea lo menos UNA VEZ AL AÑO. En esta oportunidad la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los último doce meses y puede tratarse en ellas cualquier punto de interés de la comunidad, salvo aquellas materias que de acuerdo a la ley sean propias de asambleas extraordinarias (art.17 inc 3).

a.2) Las asambleas extraordinarias (art.17 inc.4): tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio o a petición del Comité de Administración o por copropietarios que representen a lo menos el quince por ciento de los derechos del condominio y sólo podrán tratarse aquellos temas que están incluidos en la citación.

Además hay ciertas materias que la ley dispone en forma IMPERATIVA que sean tratadas en asambleas extraordinarias; son, en general, las materias de mayor trascendencia en una comunidad (art.17 inc.5), estas son:

1.Modificación del Reglamento de Copropiedad.
2.Cambio de destino de las unidades del condominio.
3.Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio comunes.
4.Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.
5.Recontrucción, demolición , rehabilitación o anmpliaciones del condominio.
6.Petición a la Dirección de obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
7.Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destinos de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
8.Remoción parcial de los miembros del Comité de Administración.
9.Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un periodo de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
10.Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26 estableciendo subadministraciones en un mismo condominio.
Esto sin perjuicio de que la comunidad quiera voluntariamente llamar a una asamblea extraordinaria para tratar un tema que de acuerdo a ley no es obligatorio de ella, solo se visualiza un problema práctico: LOS QUORUMS SON MAS EXIGENTES EN LA ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.

CARACTERISTICAS DE LAS ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.

1.La ley no establece un mínimo ni un máximo de sesiones;
2.La tabla de la asamblea determina la competencia de la misma, esto quiere decir que no se deberá tratar otro tema que no esté en la citación, por mucho interés que concite;
3.No cabe hablar de puntos varios en la tabla;
4.En algunos casos la ley exige ciertas formalidades como la concurrencia de un Notario quien certificará las actas y los quórum obtenidos en cada caso.

CITACION A LAS ASAMBLEAS.

La ley también innova en esta materia dado que la anterior normativa dejaba en manos del administrador dicha diligencia, el que se podía negar a citar, lo que obligaba a los copropietarios a solicitar a la justicia ordinaria que llamará a asamblea.

Hoy, la nueva ley de copropiedad inmobiliaria radica la facultad en los propios copropietarios (art.19 inc. final), como también el comité de administración a través de su presidente como también el administrador (art.18 inc.1).
FORMALIDADES DE LA CITACION Y PLAZO.

La citación debe realizarse personalmente o a través de carta certificada dirigida al domicilio registrado en la administración del edificio y en caso de no haberlo registrado se entenderá para todos los efectos que tiene su domicilio en la respectiva unidad (art.18 inc.1°).

El plazo varía si se trata de asamblea de copropietarios ordinaria o extraordinaria:

•Asamblea ordinaria: tanto entre la primera como segunda citación deberá mediar un lapso no inferior a media hora ni superior a seis.

•Asamblea extraordinaria: el lapso no podrá ser inferior a cinco días ni superior a quince.(art.19 inc.5 ).

LUGAR DONDE DEBE SESIONAR LA ASAMBLEA.

Debe celebrarse en dependencias del condominio por regla general. La excepción esta determinada por la voluntad de la asamblea o el comité de administración que pueden señalar otro lugar para su celebración PERO que deberá ser dentro de la misma comuna, PRESIDIDA, por el presidente del comité de administración o por el copropietario asistente que elija la asamblea( art.18 inc.2). En el caso de la PRIMERA ASAMBLEA de una comunidad (caso de un edificio nuevo), esta será presidida por el administrador si lo hubiere o por el copropietario asistente que designe la asamblea mediante sorteo(art.18 inc. final), primera asamblea que además deberá designar un comité de administración (art.21) que veremos más adelante.

FLEXIBILIZACION DE QUORUM EN RELACION A LA CELEBRACION DE LAS DIFERENTES ASAMBLEAS.

Dentro de las innovaciones de las asambleas está la flexibilización de los quórum, tanto para funcionar como para tomar acuerdos. Recordemos que, de acuerdo a la legislación anterior, había que ajustarse a lo que señalara el Reglamento de Copropiedad y éste, en la mayoría de los casos, era una copia de la ley; la ley señalaba que para funcionar se necesitaba un 75% de los derechos, quórum que en la práctica era imposible reunir (difícilmente llega más de un 30% o 40% de quórum a una asamblea). Y para tomar los diferentes acuerdos la ley hacía una serie de distinciones, pero el quórum mínimo era de 2/3, es decir, un 66%, y en muchos casos se necesitaba la unanimidad.

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria, reconociendo ese problema que se planteaba en las comunidades, ha disminuido los quórum y establece una distinción entre EL QUORUM NECESARIO para una asamblea ordinaria y una extraordinaria, DISTINGUIENDO SI ES EN PRIMERA O SEGUNDA CITACION. Debemos tener presente lo siguiente:
I.En las asambleas ordinarias se permite poder citar en primera y segunda citación el mismo día, con una diferencia tan sólo de minutos (art.19 inc.5). La asamblea ordinaria en primera citación se constituirá con la asistencia de los copropietarios que represente a los menos el 60%. La asamblea que se efectúa en segunda citación se constituirá con los que asistan, cualquiera sea el número, y los acuerdos se toman por mayoría absoluta de los presentes(art.19 inc.1). En otras palabras, el funcionamiento de un a asamblea ordinaria no puede ser más sencilla. Basta con que vayan dos, tres o cuatro copropietarios para poder funcionar y tomar los acuerdos.
II.En las asambleas extraordinarias en cambio, dada la naturaleza de los temas que se tratan en ellas, que en sí son bastante importantes dentro de la comunidad, la ley exige más solemnidades, exige más formalidades, tales como que primera y segunda citación NO PUEDEN EFECTUARSE EL MISMO DIA sino que se necesita una diferencia entre cinco y quince días; para sesionar se requerirá el 80% en primera citación y 60% en segunda citación; el quórum para tomar acuerdos es de un 75% de los asistentes (art.19 inc.2)

Respecto de las materias contempladas en los números 1 a 7 del art.17, la asamblea requerirá para constituirse tanto en primera como en segunda citación la asistencia de los copropietarios que representen a lo menos el 80% de los derechos del condominio y los acuerdos se tomarán con el voto favorable de los copropietarios que representen el 75% de los derechos del condominio.

NECESIDAD DEL QUORUM DEL 100%.

La ley contempla que para modificar el reglamento de copropiedad y que implique una alteración en el porcentaje de los derechos de los copropietarios, tanto la constitución de la asamblea como el acuerdo necesario, se requerirá la UNANIMIDAD de los copropietarios(art. inc.4).

DE LA ASISTENCIA DEL NOTARIO EN ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.

A la asamblea citada judicialmente debe asistir el notario en su calidad de Ministro de Fe y deberá levantar la respectiva acta (art.19 inc. final en relación al art.33 letra b). Es necesaria la presencia de un Notario cuando se trate de asambleas donde se tomen acuerdos que recaigan en materias contenidas en los números 1,3,4,5,6 y 7 del art.17, quien certificará el acta respectiva y dejará constancia de los quórum obtenidos (art.20 inc. final).

OBLIGATORIEDAD DE LOS ACUERDOS EN ASAMBLEA.

Los acuerdos adoptados por la mayorías exigidas en esta ley o en el reglamento de copropiedad OBLIGAN A TODOS LOS COPROPIETARIOS , sea que hayan asistido o no a la sesión y aún cuando no hayan concurrido con su voto favorable a la adopción
del acuerdo(art.20 inc.4).

CUMPLIMIENTO DE LOS ACUERDOS.

La asamblea representa legalmente a los copropietarios y esta facultada para dar cumplimientos a los acuerdos a través del comité de administración o por los copropietarios designados para ese efecto(art.20 inc.4 )

FORMALIDADES RESPECTO DE LOS ACUERDOS ADOPTADOS EN ASAMBLEA.

De los acuerdos adoptados en asambleas con las mayorías exigidas en la ley o en el reglamento se dejará constancia en un libro de actas foliado . Las actas deberán ser firmadas por todos los miembros del comité de administración o por lo copropietarios que la asamblea designe y quedarán bajo custodia del Presidente del Comité de Administración(art.20 inc.5). En caso de infracción a la obligación anteriormente señalada se aplicara una multa de una a tres unidades tributarias mensuales la que se duplicará en caso en caso de reincidencia (Art.20 inc.5 parte final) ¿ quién paga la multa?, la ley no lo dice pero resulta suponer que será el Presidente del comité.

Si la naturaleza del acuerdo adoptado lo requiere, el acta correspondiente deberá reducirse a escritura pública, por cualquiera de los miembros del Comité de Administración(art.20 inc. final, parte final), estos son:
1.Los adoptados mediante consulta por escrito a los copropietarios (art.17)
2.El nombramiento del administrador(art.22).
3.Administración conjunta de dos o más condominios (art.26).
4.La aprobación de modificaciones al reglamento de copropiedad.

IMPUGNACION DE LOS ACUERDOS DE LA ASAMBLEA.

Los acuerdos de la asamblea pueden ser impugnados de nulidad si en ellos se incurre en infracción de las normas de la ley y de su reglamento o de las del reglamento de copropiedad (art.33 letra a)

CONSULTA POR ESCRITO EN LAS ASAMBLEAS (art.17 inc.6).

Dentro de lo que son las asambleas de copropietarios, la ley innova con la institución de la consulta por escrito (art.17 inc.6). Esta consulta por escrito se hace entre la comunidad y permite tomar decisiones al interior de un condominio sin necesidad de la concurrencia personal del copropietario a una asamblea. El legislador restringió la consulta por escrito a ciertos casos, materias del artículo 17 n°1 salvo cuando altere los derechos del condominio, 7,8,9, así tenemos:
•Modificación del Reglamento de Copropiedad, siempre que no altere los porcentajes de dominio;
•Remoción de los miembros del Comité de Administración;
•Construcción en bienes comunes.
•Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un periodo de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
•Temas de administración conjunta y establecimiento de subadministraciones.

El legislador debería haber dejado un margen más amplio de materias que fueran consultables por escrito dado que los copropietarios no demuestran mucho interés por acudir a las asambleas, en todo caso el catálogo no es exhaustivo, podrían consultarse otras.

La ley establece toda la formalidad que debe cumplir la consulta por escrito, en cuanto a:
•La notificación de la misma debe ir firmada por el administrador,
•Se debe despachar a todos los copropietarios en igual forma que una citación –notificación personal o carta certificada–.En cuanto a los documentos, se deben acompañar antecedentes que faciliten su comprensión junto con un proyecto de acuerdo.
•La aprobación se entenderá con la obtención del 75% de los derechos de la comunidad.
•El acuerdo deberá reducirse a escritura pública por el Presidente del comité de administración y por el administrador debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo dejando la constancia de la protocolización en la escritura.

PLAZO

La ley no señala un plazo para la consulta por escrito y para su posterior acuerdo por lo que podría demorarse bastante tiempo, la ley lo único que señala al respecto es que, si la consulta es RECHAZADA, esta no se podrá realizar nuevamente sino después de transcurridos seis meses (Art.17 inc.6). Se puede fijar un plazo en la consulta entendiéndose rechazada por quien no la conteste.

CONCURRENCIA DE LOS COPROPIETARIOS A LAS ASAMBLEAS DERECHOS Y OBLIGACIONES.

Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas sea PERSONALMENTE O REPRESENTADO, según como lo establezca el reglamento de copropiedad (art.20 inc.1). En caso que el copropietario no hiciere uso del derecho de nombrar representante o haciendo uso de su derecho este no asistiera se ENTENDERA que acepta que asume su representación el arrendatario u ocupante a quien hubiera entregado la tenencia de su unidad, SIEMPRE QUE EN EL RESPECTIVO CONTRATO ASI SE HUBIERE ESTABLECIDO(art.20 inc.1 parte final). Solo el copropietario hábil podrá concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten, salvo que el acuerdo requiera unanimidad.

Cada copropietario tendrá un solo voto que será proporcional a sus derechos en los bienes de dominio común de conformidad al art.3 inc.2 (art.20 inc.2) El copropietario hábil se encuentra definido por la ley en el artículo 2 n°6 y el certificado que lo acredita como copropietario hábil será expedido por el administrador o por quien haga sus veces (art.20 inc.3°).

Funciones del Comité de Administración según ley 19.537

COMITÉ DE ADMINISTRACION.

El Comité de Administración tiene por primera vez una consagración legal, dado que las antiguas juntas de vigilancia solamente estaban contenidas a nivel de decreto. Estaban en el reglamento de las comunidades, en el decreto 695 y no tenían, por lo tanto, un rango legal. La ley establece y regula con mayor precisión la constitución de este órgano, el nombramiento, las atribuciones, normas de funcionamiento, toda una normativa que antes era muy incipiente. La primera idea que debemos tener presente al hablar del comité de administración yen general para cualquier cargo que implique cargos de representación de la asamblea es que para optar a un cargo de esta naturaleza SE DEBE SER COPROPIETARIO HABIL (art.20 inc.3).

COMPOSICION DEL COMITÉ DE ADMINISTRACION (art.21)

El comité de administración estará compuesto por tres personas a lo menos que tendrán la representación de la asamblea con todas sus facultades SALVO las materias objeto de asamblea extraordinaria. Será presidido por el miembro que la asamblea designe o el propio comité de administración en su defecto.

FUNCIONAMIENTO DEL COMITÉ (art.21).

Para la validez de las reuniones del comité de administración será necesaria la asistencia de la mayoría de los miembros y los acuerdos serán adoptados por la mitad más uno de los asistentes.

DURACION EN LAS FUNCIONES DEL COMITÉ DE ADMINISTRACION

El comité durará en funciones el tiempo que la asamblea fije, plazo que no será SUPERIOR A TRES AÑOS, sin perjuicio de ser reelegido indefinidamente. Dentro del Comité de Administración importante es recalcar: Los que pueden ser miembros del comité (art.21) Esta norma se amplió, dado que la legislación anterior sólo se refería a que había que ser copropietario. La ley actual le da la posibilidad de ser miembro a las siguientes personas:
a. Personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges;
b. El representante legal de la persona jurídica que sea propietaria en el condominio.

ATRIBUCIONES ESPECIALES DEL COMITÉ DE ADMINISTRACION (art.21)

La ley le establece varias atribuciones;

a. La legislación anterior señalaba que las juntas de vigilancia tenían la representación de la asamblea, con todas sus facultades, lo que era una redacción bastante amplia.
En virtud de esa norma, ¿podía la junta de vigilancia modificar el Reglamento de Copropiedad, autorizar un cambio de destino, la construcción en bienes comunes, la colocación de un letrero luminoso en el último piso, podía remover al administrador?Son problemas que se plantearon a diario en la legislación anterior, pero la Ley de Copropiedad Inmobiliaria ahora establece un límite. Si bien es cierto se mantiene esta representación de la asamblea con todas sus facultades,se EXCEPTUAN aquella materias que son propias de asambleas extraordinarias. Recordemos que la ley establece que ciertas materias son propias de asambleas extraordinarias, por lo tanto respecto de ellas el Comité de Administración no podrá tomar ningún acuerdo.

b. La ley otorga la facultad de aplicar multas por infracción de normas en la medida que estuvieren establecidas en el reglamento de copropiedad.

c. El comité esta facultado para dictar normas de administración que continuarán vigentes mientras la asamblea no las modifique o derogue.

Para la validez de las reuniones del Comité de Administración, será necesaria la asistencia de la mayoría de sus miembros y los acuerdos serán adoptados por la mayoría absoluta de los asistentes.

Los miembros del Comité de Administración deberán concurrir personalmente a las reuniones de éste.

Finalmente cabe señalar que mientras se proceda al nombramiento del comité de administración, CUALQUIERA de los copropietarios podrá ejecutar por si sólo los actos URGENTES de administración (art.24).

ADMINISTRACION DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS-AUDITORIA A COMUNIDADES Saba asociados Administración de Edificios y condominios

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Asambleas extraordinarias establecidas según Ley 19.537

ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.

La asamblea de copropietarios es el órgano supremo en materia de administración por lo que todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea (art17 inc.1)
Cabe destacar es que la ley clasifica estas asambleas de copropietarios. La ley anterior no hacía ninguna distinción, sencillamente hablaba de asambleas. En el hecho, muchas veces se citaba haciendo distinción entre asamblea ordinaria y asamblea extraordinaria, y la ley ha venido a reconocer esta situación y así las clasifica, como se desprende del art.17 inc. 2:
a.1) Las asambleas ordinarias(art.17 inc.3): van a constituir la regla general, deben celebrarsea lo menos UNA VEZ AL AÑO. En esta oportunidad la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los último doce meses y puede tratarse en ellas cualquier punto de interés de la comunidad, salvo aquellas materias que de acuerdo a la ley sean propias de asambleas extraordinarias (art.17 inc 3).

a.2) Las asambleas extraordinarias (art.17 inc.4): tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio o a petición del Comité de Administración o por copropietarios que representen a lo menos el quince por ciento de los derechos del condominio y sólo podrán tratarse aquellos temas que están incluidos en la citación.

Además hay ciertas materias que la ley dispone en forma IMPERATIVA que sean tratadas en asambleas extraordinarias; son, en general, las materias de mayor trascendencia en una comunidad (art.17 inc.5), estas son:

1.Modificación del Reglamento de Copropiedad.
2.Cambio de destino de las unidades del condominio.
3.Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio comunes.
4.Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.
5.Recontrucción, demolición , rehabilitación o anmpliaciones del condominio.
6.Petición a la Dirección de obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
7.Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destinos de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
8.Remoción parcial de los miembros del Comité de Administración.
9.Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un periodo de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
10.Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26 estableciendo subadministraciones en un mismo condominio.

Esto sin perjuicio de que la comunidad quiera voluntariamente llamar a una asamblea extraordinaria para tratar un tema que de acuerdo a ley no es obligatorio de ella, solo se visualiza un problema práctico: LOS QUORUMS SON MAS EXIGENTES EN LA

ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.

CARACTERISTICAS DE LAS ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.

1.La ley no establece un mínimo ni un máximo de sesiones;
2.La tabla de la asamblea determina la competencia de la misma, esto quiere decir queno se deberá tratar otro tema que no esté en la citación, por mucho interés que concite;
3.No cabe hablar de puntos varios en la tabla;
4.En algunos casos la ley exige ciertas formalidades como la concurrencia de un Notario quien certificará las actas y los quórum obtenidos en cada caso.

CITACION A LAS ASAMBLEAS.

La ley también innova en esta materia dado que la anterior normativa dejaba en manos del administrador dicha diligencia, el que se podía negar a citar, lo que obligaba a los copropietarios a solicitar a la justicia ordinaria que llamará a asamblea.

Hoy, la nueva ley de copropiedad inmobiliaria radica la facultad en los propios copropietarios (art.19 inc. final), como también el comité de administración a través de su presidente como también el administrador (art.18 inc.1).
FORMALIDADES DE LA CITACION Y PLAZO.

La citación debe realizarse personalmente o a través de carta certificada dirigida al domicilio registrado en la administración del edificio y en caso de no haberlo registrado se entenderá para todos los efectos que tiene su domicilio en la respectiva unidad (art.18 inc.1°).

El plazo varía si se trata de asamblea de copropietarios ordinaria o extraordinaria:
•Asamblea ordinaria: tanto entre la primera como segunda citación deberá mediar un lapso no inferior a media hora ni superior a seis.
•Asamblea extraordinaria: el lapso no podrá ser inferior a cinco días ni superior a quince.(art.19 inc.5 ).

LUGAR DONDE DEBE SESIONAR LA ASAMBLEA.

Debe celebrarse en dependencias del condominio por regla general. La excepción esta determinada por la voluntad de la asamblea o el comité de administración que pueden señalar otro lugar para su celebración PERO que deberá ser dentro de la misma comuna, PRESIDIDA, por el presidente del comité de administración o por el copropietario asistente que elija la asamblea( art.18 inc.2). En el caso de la PRIMERA ASAMBLEA de una comunidad (caso de un edificio nuevo), esta será presidida por el administrador si lo hubiere o por el copropietario asistente que designe la asamblea mediante sorteo(art.18 inc. final), primera asamblea que además deberá designar un comité de administración (art.21) que veremos más adelante.
FLEXIBILIZACION DE QUORUM EN RELACION A LA CELEBRACION DE LAS DIFERENTES ASAMBLEAS.

Dentro de las innovaciones de las asambleas está la flexibilización de los quórum, tanto para funcionar como para tomar acuerdos. Recordemos que, de acuerdo a la legislación anterior, había que ajustarse a lo que señalara el Reglamento de Copropiedad y éste, en la mayoría de los casos, era una copia de la ley; la ley señalaba que para funcionar se necesitaba un 75% de los derechos, quórum que en la práctica era imposible reunir (difícilmente llega más de un 30% o 40% de quórum a una asamblea). Y para tomar los diferentes acuerdos la ley hacía una serie de distinciones, pero el quórum mínimo era de 2/3, es decir, un 66%, y en muchos casos se necesitaba la unanimidad.

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria, reconociendo ese problema que se planteaba en las comunidades, ha disminuido los quórum y establece una distinción entre EL QUORUM NECESARIO para una asamblea ordinaria y una extraordinaria, DISTINGUIENDO SI ES EN PRIMERA O SEGUNDA CITACION. Debemos tener presente lo siguiente:
I.En las asambleas ordinarias se permite poder citar en primera y segunda citación el mismo día, con una diferencia tan sólo de minutos (art.19 inc.5). La asamblea ordinaria en primera citación se constituirá con la asistencia de los copropietarios que represente a los menos el 60%. La asamblea que se efectúa en segunda citación se constituirá con los que asistan, cualquiera sea el número, y los acuerdos se toman por mayoría absoluta de los presentes(art.19 inc.1). En otras palabras, el funcionamiento de un a asamblea ordinaria no puede ser más sencilla. Basta con que vayan dos, tres o cuatro copropietarios para poder funcionar y tomar los acuerdos.
II.En las asambleas extraordinarias en cambio, dada la naturaleza de los temas que se tratan en ellas, que en sí son bastante importantes dentro de la comunidad, la ley exige más solemnidades, exige más formalidades, tales como que primera y segunda citación NO PUEDEN EFECTUARSE EL MISMO DIA sino que se necesita una diferencia entre cinco y quince días; para sesionar se requerirá el 80% en primera citación y 60% en segunda citación; el quórum para tomar acuerdos es de un 75% de los asistentes (art.19 inc.2)

Respecto de las materias contempladas en los números 1 a 7 del art.17, la asamblea requerirá para constituirse tanto en primera como en segunda citación la asistencia de los copropietarios que representen a lo menos el 80% de los derechos del condominio y los acuerdos se tomarán con el voto favorable de los copropietarios que representen el 75% de los derechos del condominio.
NECESIDAD DEL QUORUM DEL 100%.

La ley contempla que para modificar el reglamento de copropiedad y que implique una alteración en el porcentaje de los derechos de los copropietarios, tanto la constitución de la asamblea como el acuerdo necesario, se requerirá la UNANIMIDAD de los copropietarios(art. inc.4).

DE LA ASISTENCIA DEL NOTARIO EN ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.

A la asamblea citada judicialmente debe asistir el notario en su calidad de Ministro de Fe y deberá levantar la respectiva acta (art.19 inc. final en relación al art.33 letra b). Es necesaria la presencia de un Notario cuando se trate de asambleas donde se tomen acuerdos que recaigan en materias contenidas en los números 1,3,4,5,6 y 7 del art.17, quien certificará el acta respectiva y dejará constancia de los quórum obtenidos (art.20 inc. final).

OBLIGATORIEDAD DE LOS ACUERDOS EN ASAMBLEA.

Los acuerdos adoptados por la mayorías exigidas en esta ley o en el reglamento de copropiedad OBLIGAN A TODOS LOS COPROPIETARIOS , sea que hayan asistido o no a la sesión y aún cuando no hayan concurrido con su voto favorable a la adopción
del acuerdo(art.20 inc.4).
CUMPLIMIENTO DE LOS ACUERDOS.

La asamblea representa legalmente a los copropietarios y esta facultada para dar cumplimientos a los acuerdos a través del comité de administración o por los copropietarios designados para ese efecto(art.20 inc.4 )
FORMALIDADES RESPECTO DE LOS ACUERDOS ADOPTADOS EN ASAMBLEA.

De los acuerdos adoptados en asambleas con las mayorías exigidas en la ley o en el reglamento se dejará constancia en un libro de actas foliado . Las actas deberán ser firmadas por todos los miembros del comité de administración o por lo copropietarios que la asamblea designe y quedarán bajo custodia del Presidente del Comité de Administración(art.20 inc.5). En caso de infracción a la obligación anteriormente señalada se aplicara una multa de una a tres unidades tributarias mensuales la que se duplicará en caso en caso de reincidencia (Art.20 inc.5 parte final) ¿ quién paga la multa?, la ley no lo dice pero resulta suponer que será el Presidente del comité.

Si la naturaleza del acuerdo adoptado lo requiere, el acta correspondiente deberá reducirse a escritura pública, por cualquiera de los miembros del Comité de Administración(art.20 inc. final, parte final), estos son:
1.Los adoptados mediante consulta por escrito a los copropietarios (art.17)
2.El nombramiento del administrador(art.22).
3.Administración conjunta de dos o más condominios (art.26).
4.La aprobación de modificaciones al reglamento de copropiedad.

IMPUGNACION DE LOS ACUERDOS DE LA ASAMBLEA.

Los acuerdos de la asamblea pueden ser impugnados de nulidad si en ellos se incurre en infracción de las normas de la ley y de su reglamento o de las del reglamento de copropiedad (art.33 letra a)

CONSULTA POR ESCRITO EN LAS ASAMBLEAS (art.17 inc.6).

Dentro de lo que son las asambleas de copropietarios, la ley innova con la institución de la consulta por escrito (art.17 inc.6). Esta consulta por escrito se hace entre la comunidad y permite tomar decisiones al interior de un condominio sin necesidad de la concurrencia personal del copropietario a una asamblea. El legislador restringió la consulta por escrito a ciertos casos, materias del artículo 17 n°1 salvo cuando altere los derechos del condominio, 7,8,9, así tenemos:
•Modificación del Reglamento de Copropiedad, siempre que no altere los porcentajes de dominio;
•Remoción de los miembros del Comité de Administración;
•Construcción en bienes comunes.
•Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un periodo de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
•Temas de administración conjunta y establecimiento de subadministraciones.

El legislador debería haber dejado un margen más amplio de materias que fueran consultables por escrito dado que los copropietarios no demuestran mucho interés por acudir a las asambleas, en todo caso el catálogo no es exhaustivo, podrían consultarse otras.

La ley establece toda la formalidad que debe cumplir la consulta por escrito, en cuanto a:
•La notificación de la misma debe ir firmada por el administrador,
•Se debe despachar a todos los copropietarios en igual forma que una citación –notificación personal o carta certificada–.En cuanto a los documentos, se deben acompañar antecedentes que faciliten su comprensión junto con un proyecto de acuerdo.
•La aprobación se entenderá con la obtención del 75% de los derechos de la comunidad.
•El acuerdo deberá reducirse a escritura pública por el Presidente del comité de administración y por el administrador debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo dejando la constancia de la protocolización en la escritura.

PLAZO

La ley no señala un plazo para la consulta por escrito y para su posterior acuerdo por lo que podría demorarse bastante tiempo, la ley lo único que señala al respecto es que, si la consulta es RECHAZADA, esta no se podrá realizar nuevamente sino después de transcurridos seis meses (Art.17 inc.6). Se puede fijar un plazo en la consulta entendiéndose rechazada por quien no la conteste.

CONCURRENCIA DE LOS COPROPIETARIOS A LAS ASAMBLEAS DERECHOS Y OBLIGACIONES.

Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas sea PERSONALMENTE O REPRESENTADO, según como lo establezca el reglamento de copropiedad (art.20 inc.1). En caso que el copropietario no hiciere uso del derecho de nombrar representante o haciendo uso de su derecho este no asistiera se ENTENDERA que acepta que asume su representación el arrendatario u ocupante a quien hubiera entregado la tenencia de su unidad, SIEMPRE QUE EN EL RESPECTIVO CONTRATO ASI SE HUBIERE ESTABLECIDO(art.20 inc.1 parte final). Solo el copropietario hábil podrá concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten, salvo que el acuerdo requiera unanimidad.

Cada copropietario tendrá un solo voto que será proporcional a sus derechos en los bienes de dominio común de conformidad al art.3 inc.2 (art.20 inc.2) El copropietario hábil se encuentra definido por la ley en el artículo 2 n°6 y el certificado que lo acredita como copropietario hábil será expedido por el administrador o por quien haga sus veces (art.20 inc.3°).

Funciones del Administrador de Edificios

La administración profesional de edificios y condominios está creciendo debido a tres situaciones:
1.El crecimiento de la población y sus necesidades de espacio, que ha hecho aumentar el número de edificios de todo tipo.
2.Un gran porcentaje de los edificios se consideran como inversiones o como segunda vivienda.
3.El hecho de que existe cada vez con más fuerza la aceptación que la administración de edificios y condominios requiere una formación específica y conocimiento técnicos en una serie de materias.

El administrador de edificios y condominios trabaja en directa relación con los propietarios y con el personal a cargo, debiendo manejar muchas habilidades, siendo la diplomacia algo esencial para solucionar las diferentes situaciones que se presenten.
El administrar una comunidad, abarca un sinnúmero de tareas dependiendo del tamaño del inmueble administrado. El administrador debe inspeccionar con regularidad el edificio, aunque normalmente hay un personal de mantenimiento a los que se les asignan tareas en las secciones o instalaciones, además, el administrador deberá estar disponible para consultar con su personal o los propietarios sobre cualquier problema que pueda presentarse. El administrador es el que identifica, analiza, recomienda y pone en práctica todo proyecto de mantenimiento o remodelación, siendo el responsable último de esta actividad, pero no necesariamente experto en todos los campos, por tal motivo deberá apoyarse en el asesoramiento de personal o proveedores de su confianza.
El consumo y ahorro eficaz de energía deberán ser de preocupación especial y constante por parte del administrador, para reducir o mantener controlado los costos de energía.
Muchas de las tareas las realizan los trabajadores, debiendo el administrador controlar y supervisar tanto a los empleados como así también a los proveedores de servicios, manejando toda la información necesaria objeto de mantener la coordinación de las actividades del edificio, siendo en este aspecto esencial mantener una comunicación clara para evaluar los trabajos y verificar el cumplimiento de los requisitos y normas de seguridad.
Otra de las funciones del administrador es administrar los fondos recaudados y manejar los presupuestos operativos del edificio, en este sentido es obligatorio que el administrador busque los mecanismos que le permitan reducir costos y aumentar los rendimientos, teniendo presente la capacidad de negociación de que está autorizado. Mensualmente deberá dar cuenta a la comunidad de copropietarios, sobre el resultado de su gestión financiera en lo que respecta a ingresos y egresos o arrastres de meses anteriores, generando un informe mensual de la marcha contable. Cada uno de los documentos contables deberá estar debidamente archivados y ordenados, objeto permitan una expedita revisión.
El administrador deberá velar por la correcta distribución de los documentos en archivos que para tal efecto disponga, tanto en la oficina de administración de la comunidad o en su propia oficina de las diferentes comunidades que administre.
Entre los documentos que deberá preocuparse se encuentren siempre vigentes se pueden mencionar los siguientes:
1.Reglamento de copropiedad
2.Relación completa de propietarios y arrendatarios
3.Reglamento interno
4.Archivo de cartas, circulares, memorandums, citaciones a asambleas, etc.
5.Archivo de actas de asambleas ordinarias y extraordinarias
6.Archivo del personal conteniendo contratos actualizados, fichas personales, imposiciones, etc.
7.Recibos de cobros de gastos comunes
8.Archivo de ingresos y egresos mensuales y estados mensuales
9.Libro de novedades de conserjerías
10.Libro de sugerencias y reclamos
11.Archivo de planes de seguridad y evacuación
12.Archivo de planos generales y específicos del edificio
13.Cuadro de prorrateo de gastos comunes por cada unidad
14.Archivo de correspondencia recibida y enviada
15.Pólizas de seguro de cada unidad independiente y de los espacios comunes del edificio
16.Libro de control de asistencia del personal
17.Libros legales y técnicos sobre la administración de condominios, ley de copropiedad, etc.
18.Archivo con documentos legales contables, tales como:
•Iniciación de actividades de la comunidad
•Nombramiento del administrador
•Cuenta corriente y cartolas
•RUT de la comunidad
•Informes anuales
•Gastos comunes
•Libro de inventario de muebles, herramientas e implementos de la comunidad
•Fichas técnicas de todos y cada uno de los equipamientos del edificio
•Contratos de mantención de los equipos tales como calderas, ascensores, etc.
•Certificado de recepción final del edificio
•Especificaciones técnicas del edificio
•Archivo de presupuestos
•Informe de inspecciones periódicas de instalaciones interiores gas y ascensores.


Según la complejidad de la comunidad algunos de estos documentos pueden omitirse y en otros casos podrán aumentar según las características de la unidad administrada.

Ley 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria

Artículo 22.- Todo condominio será administrado, con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad respectivo, por la persona natural o jurídica designada por la asamblea de copropietarios, y a falta de tal designación, actuará como administrador el Presidente del Comité de Administración, por lo que las referencias que en esta ley se hacen al administrador, sólo serán para el caso en que lo hubiere. EI nombramiento del administrador, en su caso, deberá constar en la respectiva acta de la asamblea en que se adoptó el acuerdo pertinente, reducida a escritura pública por la persona expresamente facultada para ello en la misma acta o, si no se expresare, por cualquiera de los miembros del Comité de Administración. Copia autorizada de esta escritura deberá mantenerse en el archivo de documentos del condominio.
EI administrador, si lo hubiere, no podrá integrar el Comité de Administración y se mantendrá en sus funciones mientras cuente con la confianza de la asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de la misma”.

Artículo 23.- “Serán funciones del administrador las que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios, tales como cuidar los bienes de dominio común; efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas; y el mantenimiento y certificación de los ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones; ejecutar los actos de administración y conservación y los de carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea; sin perjuicio de su posterior ratificación; cobrar y recaudar los gastos comunes; velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad; representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades del inciso primero del artículo 7º del Código de Procedimiento Civil, en las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros; citar a reunión de la asamblea; pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad”.
El administrador o quien haga sus veces está facultado para requerir a la Superintendencia de Electricidad y Combustible con objeto de que dicho organismo fiscalice el cumplimiento de la normativa vigente en materia de gas. El administrador podrá encomendar a cualquier persona o entidad autorizada la certificación de las instalaciones de gas de la comunidad, para lo cual deberá notificar por escrito el valor del servicio al Comité de Administración, el que tendrá un plazo de diez días hábiles contados desde la notificación para aceptar lo propuesto o presentar una alternativa distinta. Si, transcurrido este plazo, no se pronunciare, el administrador procederá a contratar la certificación conforme a la propuesta notificada al Comité de Administración. Asimismo, el administrador podrá disponer, previo aviso a dicho Comité, cualquier revisión relativa al gas en los bienes de dominio común o en las unidades que forman parte del condominio, cuando sea dispuesta por la autoridad competente.
El administrador o quien haga sus veces está facultado para contratar la mantención y la certificación de los ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus instalaciones, para lo cual deberá notificar al Comité de Administración conforme al procedimiento establecido en el inciso precedente.
A falta de disposiciones sobre la materia en el reglamento de copropiedad y en el silencio de la asamblea, serán funciones del administrador las señaladas en esta ley y su reglamento.
Todo condominio deberá mantener una cuenta corriente bancaria o una cuenta de ahorro, exclusiva del condominio, sobre la que podrán girar la o las personas que designe la asamblea de copropietarios. Las entidades correspondientes, a requerimiento del administrador o del Comité de Administración, procederán a la apertura de la cuenta a nombre del respectivo condominio, en que se registre el nombre de la o de las personas habilitadas.
EI administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración en las épocas que se le hayan fijado y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de copropietarios o el Comité de Administración, en su caso, y al término de su gestión. Para estos efectos, los copropietarios tendrán acceso a la documentación correspondiente”.

ACTA DE ENTREGA
Cuando se efectúa un cambio de Administrador, se debe dejar reflejado en un acta de entrega el estado real de la Comunidad, asumir un cargo de responsabilidad, implica saber con que problemas se va a encontrar, ya que al efectuarse un cambio, de Administrador, se traspasan también todas las situaciones que se encuentren pendientes en la comunidad, se traspasa también la documentación que, en muchos casos, la persona que recibe, no tienen la menor idea en que situación se encuentran.
He sabido de muchos Presidentes de Comités de Administración que con sorpresa ven algunas situaciones que nunca pensaron podrían estar ocurriendo en su comunidad, como que las imposiciones no se encontraban al día, que las cuentas de servicios estaban muy atrasadas, que existían algunos contratos claramente irregulares, etc. etc. La mayoría de las veces son sorpresas desagradables.

Beneficios para la Comunidad.
Por supuesto que es útil realizar un Acta de Entrega en el momento en que se producen esos cambios de Administración, y entre los beneficios más sobresalientes se pueden nombrar:
•La responsabilidad quedará claramente delimitada solamente hasta los documentos que se incluyan en dicha Acta de Entrega.
•Se conocerá el destino de los bienes muebles que se hayan adquirido.
•Se conocerá con quienes se han efectuado los Contratos de Mantención y la duración de cada uno de ellos.
•Se conocerá donde se encuentran depositados los fondos.
•Se deja constancia que se han pagado las cotizaciones provisionales.
•Se deja constancia del dinero que se encuentra en el banco o en efectivo
•Se deja constancia del saldo del Fondo de Reserva.
•Se deja constancia de la nómina de deudores morosos
•Se deja constancia de los bienes muebles que son propiedad del Condominio.
•Se deja constancia de los contratos vigentes de prestaciones de servicios
•Se deja constancia de las deudas de la comunidad
•Se deja constancia de los últimos cheques girados por la anterior administración
•Se deja constancia de la Conciliación Bancaria
•Se deja constancia del estado de las remuneración, y de los impuestos
•Se deja constancia, del último Comprobante de Ingreso y de Egreso emitido
•Situaciones conflictivas quedaran zanjadas o por lo menos determinadas en forma clara en esa Acta de Entrega.
•El Acta de Entrega debe ser firmado por cada integrante de la Directiva.
•El Acta de Entrega se convertirá en un valioso documento para avanzar en el desarrollo de su comunidad.
•El Acta de Entrega será un documento que podrá medir la capacidad de quienes han efectuado las funciones de Dirección en la comunidad.

Con seguridad al recibir un cargo, estará más seguro y más confiado, si además se le entrega un documento oficial en que conste la situación actual en la cual se encuentra el condominio, y que de existir problemas, se haga mención de ellos.
Entonces para las persona que asumen sus cargos es de una invaluable ayuda.
Pero también lo es para las personas que dejan los cargos, pues pueden dejar acreditado en forma clara, la situación en que están entregando sus cargos, y si han hecho bien el trabajo, lo mas adecuado por cierto, es dejar esa circunstancia establecida en un documento.

Esa será su carta de presentación a futuros cargos de igual naturaleza.
La comunidad por cierto, es la más favorecida, pues su situación general queda establecida de una forma clara y transparente.

El Acta de Entrega, brinda la valiosa oportunidad de demostrar en forma clara, fundamentada en documentos proporcionados en alguna medida por terceras personas, que se han tenido a la vista y que además quedan incorporados a la respectiva Acta de Entrega, que su gestión fue eficiente, o al menos que no tuvo inconvenientes en proporcionar toda la documentación que le fue exigida al momento de entregar su cargo.
El Acta de Entrega dejará en clara evidencia el cumplimiento o incumplimiento de las normas legales y reglamentarias de su condominio, y por ello mismo, servirá eficazmente, para ir avanzando en un mejor manejo de la administración.
Si hay una herramienta que puede ayudar en su gestión esa es sin duda, la confección de un Acta de Entrega, trabajo que debe realizarse en cada oportunidad de cambio del Administrador.
Desde allí se podrá extraer información necesaria para formular su propio Plan de Trabajo para los meses que continúan luego de haber asumido el cargo, tal vez se pueda tener muchas buenas ideas, pero si en el Acta de Entrega queda evidencia de debilidades en su comunidad, deberá con seguridad abocarse a solucionar esas debilidades antes de acometer nuevas actividades.



CONCLUSIÓN
Las características que se han descrito nos señalan que a los administradores actuales se les exige una preparación diferente para poder atender las necesidades de las Comunidades. Conocimiento de una serie de técnicas, legislación vigente, conocimientos de informática y capacidad de comunicación son algunos de los aspectos a tener en cuenta para ser administradores exitosos y competitivos.
El administrador de hoy debe dominar un sinnúmero de funciones, que le faciliten interactuar con el medio y dirigir con eficiencia los destinos de las Comunidades que administre, deberá ser estratega, organizador y líder, para lograr los objetivos que se planteen, como también solucionar las diferentes situaciones que se produzcan en el desempeño de su importante función.
Deberá saber de todo un poco, y también conocer todos aquellos aspectos que pueden afectar a las comunidades para estar preparado para enfrentarlo y ser consciente de que a medida que avanza el tiempo además de presentársele en el camino herramientas útiles para sobrellevar cualquier adversidad, aparecen también obstáculos que opacan el panorama. Es entonces donde deberá demostrar que puede hacerle frente a todo eso y junto con el equipo humano que dirige enfrentarlo, contrarrestarlo, y aprender de ello para experiencias futuras.

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Nociones de Seguros

Introducción

La idea básica del seguro es que alguien (el asegurado) paga a una empresa (el asegurador) una cantidad de dinero (la prima), para protegerse frente a un daño futuro que puede suceder o no, de modo que si ese daño llega a producirse efectivamente, la empresa le indemniza. El seguro es un contrato, y el documento donde consta ese contrato se llama póliza.

La mayoría de los seguros son voluntarios y por ello cabe preguntarse: ¿Es conveniente para las personas contratar seguros, pudiendo hacerlo?

La respuesta es positiva. Contratar seguros, sobre todo para aquellas cosas que nos pertenecen y que tienen una alta incidencia en nuestra vida, como lo es nuestra vivienda, es siempre recomendable. El devastador terremoto de 27 de febrero de 2010, en que hubo miles de personas que perdieron completamente sus hogares, no ha hecho más que confirmar esta convicción.

Muchos consumidores se preguntan qué hacer para que los seguros den respuesta a sus intereses.


¿Qué es un contrato de seguro?
El seguro da protección frente a un posible daño, con el fin de reparar sus consecuencias materiales, ya sea parcialmente o en su totalidad. El seguro no evita el riesgo, pero indemniza al asegurado de al menos una parte de los efectos perjudiciales de un hecho. El seguro es un contrato por el cual el asegurador se obliga a pagar, mediante el cobro de un precio, una cantidad de dinero u otras indemnizaciones convenidas, en caso de que se produzca el evento cuyo riesgo es objeto de cobertura.

Tipos de seguros
Una de las clasificaciones más importantes es la que distingue entre los seguros de daños y los seguros de personas.
Los SEGUROS DE DAÑOS se subdividen en seguros de cosas y seguros patrimoniales. Los primeros amparan cosas físicas, como los seguros de incendio o de sismo. Los segundos protegen el patrimonio, como los seguros de responsabilidad civil (por ejemplo, el seguro de los médicos por errores en el ejercicio de su profesión, que pueden verse obligados a pagar una indemnización a sus pacientes).
Los SEGUROS DE PERSONAS cubren riesgos relacionados con la vida, salud, integridad física o capacidad laboral de las personas. Los contratos de las ISAPRE, o el Seguro de Accidentes del Trabajo son dos ejemplos.
Hay también otra clasificación que interesa resaltar: seguros VOLUNTARIOS y OBLIGATORIOS.
Los primeros pueden o no ser contratados libremente por una persona. Los segundos deben ser contratados por disponerlo así una norma legal.
Ejemplo de seguro voluntario es el de robo de vehículos motorizados; ejemplo de seguro obligatorio es el de accidentes personales causados por vehículos motorizados (SOAP), el de desgravamen en el caso de créditos hipotecarios otorgados por los bancos (pago de la deuda en caso de muerte del deudor), y el de incendio para los condominios.
Los seguros de responsabilidad civil pagan por el asegurado las cantidades que éste debe desembolsar de su patrimonio a consecuencia de la reclamación que le efectúe otra persona.

Reglas de oro en la contratación de seguros:
Los consumidores siempre deben seguir las siguientes reglas tanto para los seguros voluntarios como para los obligatorios:

1. Nunca precipitarse al momento de contratarlos.
2. Hágase asesorar. La función de los corredores de seguros es brindarle la asesoría que usted requiera, sin pago de su parte (al corredor le paga siempre la aseguradora). Para un mismo tipo de seguro, hay diferencias importantes de precios entre las distintas aseguradoras.
3. Siempre tiene el derecho de elegir con quién contrata, qué contrata y cuánto contrata. Somos libres para seleccionar la compañía de seguros y el corredor de seguros que nos ofrezca mayor confianza o mejores condiciones, incluso en el caso de los seguros obligatorios, como el de desgravamen. Un banco, por ejemplo, no nos puede forzar a contratar con su propia corredora de seguros o con la aseguradora que ellos elijan. También podemos elegir y contratar la cobertura que más se ajuste a nuestras verdaderas necesidades e intereses. No acepte seguros con mayores coberturas que las que le son necesarias, pues ello encarece el precio o prima del seguro).
4. Luego de contratar su seguro, exija copia firmada de las condiciones particulares de su póliza de seguro, una copia de las condiciones generales y un certificado de cobertura.
Nadie nos puede obligar a contratar con un determinado asegurador o corredor de seguros.

Conceptos básicos sobre seguros:

ASEGURADOR. Es la empresa que, autorizada a operar como tal por la Superintendencia de Valores y Seguros, asume la cobertura del riesgo (la obligación de indemnizar en caso de siniestro).
TOMADOR DEL SEGURO. Es la persona natural o jurídica, que suscribe el seguro, o sea la que contrata con el asegurador, firma con él la póliza y se compromete a pagar la prima.
ASEGURADO. Es la persona que, bien en sí misma, bien en sus bienes o intereses económicos, está expuesta al riesgo, y a quien corresponden, llegado el caso, los derechos que se deriven del contrato de seguro. El asegurado puede coincidir o no con el tomador del seguro. Coincide cuando el asegurado es a la vez quien firma la póliza y paga la prima. Ejemplo: muchos bancos contratan seguros “colectivos” para el conjunto de su cartera hipotecaria, y en la póliza figura como asegurado el mismo banco (que no es propietario del inmueble pero tiene una hipoteca sobre él).
En este caso, el tomador del seguro es el banco (que paga la prima al asegurador por el conjunto de inmuebles asegurados), y el asegurado es el
mismo banco. El propietario del inmueble, que lo ha adquirido con crédito hipotecario, simplemente reembolsa mes a mes al banco la prima, junto con el dividendo del crédito.
BENEFICIARIO. Es la persona a quien el tomador o el asegurado reconocen el derecho a percibir la indemnización derivada de la póliza. El beneficiario puede o no ser la misma persona del tomador o beneficiario. Ejemplo: Cuando un banco contrata un seguro “colectivo” para el conjunto de su cartera hipotecaria, en la póliza puede figurar como asegurado el propietario del inmueble, y como beneficiario el mismo banco. En este caso, el tomador del seguro es el banco, el asegurado es el propietario del inmueble, y el beneficiario es el banco. Ocurrido el siniestro, el asegurador pagará la indemnización al banco, que debe necesariamente destinar la indemnización al prepago del crédito hipotecario. El Banco puede también destinar la indemnización a la reparación del inmueble afectado, pero ello sólo es posible si llega a un acuerdo con el propietario para hacer tal reparación.
Los anteriores son las personas que pueden intervenir en un contrato de seguro.
Debemos conocer además otros conceptos básicos:
PÓLIZA. Es el documento escrito con que se perfecciona y prueba el contrato, vale decir, el documento por el cual el contrato de seguro adquiere plena validez y en el que quedan escritas todas las condiciones a las que se sujetan las partes.
La póliza debe contener todas las normas que de forma general, particular o especial regulan la relación entre el asegurador y el asegurado, vale decir establece los derechos y obligaciones entre uno y otro.
PRIMA. Es el precio o retribución del seguro que el contratante o asegurado debe pagar al asegurador.

COBERTURA. Responsabilidad que asume el asegurador para hacerse cargo, hasta el límite acordado, del riesgo y las consecuencias económicas derivadas de un siniestro. La cobertura fija los límites de la obligación de indemnizar que tiene el asegurador en términos de riesgo, daño y monto máximo de indemnización. Por ejemplo, la cobertura de sismo corresponde a los daños ocasionados a un bien a consecuencia de un sismo.
El límite de la obligación de indemnizar es la suma que han pactado las partes, pero cuando es mayor al valor del bien asegurado, se limita a este último valor.
Ejemplos:
a) Un departamento que vale UF 2.000, se asegura en tan solo UF 1.000.- Si a consecuencia de un sismo se destruye totalmente, el asegurador pagará como tope UF 1.000 (la suma asegurada completa, que es inferior al monto del daño).
b) Un departamento que vale UF 2.000, se asegura en tan solo UF 1.000 (infraseguro). Si a consecuencia de un sismo se destruye parcialmente (por ejemplo el daño es de UF 500), el asegurador indemnizará el daño en la proporción que existe entre el valor del departamento y la suma asegurada (en este ejemplo un 50%). Por lo tanto, la indemnización a pagar será de UF 250 (50% del daño).
c) El mismo departamento que vale 2.000 UF, se asegura en 3.000 UF (sobreseguro). Si a consecuencia de un sismo se destruye totalmente, el asegurador pagará como tope UF 2.000 (el valor del departamento), que es menor a la suma asegurada (UF 3.000).
En estos casos el asegurador se hizo responsable del riesgo (sismo) y las consecuencias económicas derivadas del siniestro (el daño que sufrió el departamento por un sismo concreto ocurrido un día y hora determinados), hasta el límite estipulado (la suma asegurada o el valor total de la cosa asegurada), sea en forma total o proporcional.
EXCLUSIONES. Son las circunstancias o hechos exceptuados de la cobertura, y que se encuentran descritos en la póliza. Ejemplos típicos de exclusión son las construcciones de adobe en el seguro de sismo, o bien la conducción sin licencia de conducir en el seguro de daños de vehículos. Las exclusiones son taxativas, o sea deben ser señaladas con precisión en la póliza.
SINIESTRO. Es el acontecimiento o hecho previsto en el contrato de seguro, que genera la obligación de indemnizar por parte del asegurador.
Ejemplos: el sismo del 27 de febrero de 2010, para los seguros de sismo vigentes a esa fecha; el derrumbe de la mina San José en agosto de 2010, que dejó atrapados a los 33 mineros, para el seguro de accidentes del trabajo.

DEDUCIBLE. El “deducible” es una parte del monto en que se evalúa el daño de los bienes asegurados, que la compañía de seguros no paga. El deducible, por tanto, es una parte del daño que absorbe el propio asegurado. En algunas pólizas se establece como cantidad y en otros como fracciónporcentual. Ejemplos:
a) Una casa que vale UF 2.000, se asegura en tan solo UF 1.000, con un deducible de UF 25. Si a consecuencia de un sismo se destruye totalmente, el asegurador pagará UF 975, que corresponde a la suma asegurada (UF 1.000) menos el deducible (UF 25).
b) Una casa que vale UF 2.000, se asegura en UF 3.000, con un deducible del 1% de la suma asegurada. Si a consecuencia de un sismo se destruye totalmente, el asegurador pagará UF 1.970, que corresponde al valor de la casa (UF 2.000), menos el deducible del 1% por la póliza.
Se encuentra mencionado en las condiciones particulares de la póliza. Por ejemplo: desde las 12:00 horas del día 1 de enero de 2010, hasta las 11:59 horas del día 1 de enero de 2011.

¿Qué se debe tener en cuenta antes de contratar un seguro?

1. Antes de contratar un seguro, piense realmente:
a) Qué cosas quiere asegurar. Por ejemplo: sólo su casa, o bien su casa y los muebles de la casa, o todos los anteriores más su auto.
b) Qué riesgos quiere asegurar. Por ejemplo: incendio, sismo, acto terrorista, salida de mar, tormenta eléctrica, robos o hurtos, etc.
c) Por qué monto quiere asegurar sus cosas. Por ejemplo: el valor completo de la vivienda, el valor de la vivienda más el valor de los muebles, o sólo lo que debe al banco por el crédito para la compra de la vivienda.
2. En seguida infórmese, por medio de un corredor de seguros, sobre las condiciones de las pólizas que ofrecen en el mercado las distintas aseguradoras: coberturas y exclusiones, precio o prima, forma de pago de la prima (al contado o en cuotas), plazo de vigencia de la póliza, deducibles, abandono de bienes al asegurador en caso de pérdida total, etc. El corredor debe explicarle con detalle el significado de las cláusulas de las pólizas que le ofrezca, y la forma de hacer efectivos los seguros si ocurre un siniestro.
3. Tenga presente que su póliza de seguro se compone de condiciones generales y particulares.

Todas las condiciones generales de las pólizas de seguros que usted puede encontrar en el mercado, así como las cláusulas que puede contratar como adicionales a su seguro, se encuentran depositadas en la Superintendencia de Valores y Seguros. Las pólizas se identifican con un código de depósito, por ejemplo: “POL 1 080 20”. Las cláusulas adicionales también, por ejemplo: “CAD 1 90 019”.
Usted puede acceder al texto de todas las pólizas y cláusulas adicionales en la sección “Depósito de Pólizas” de la página Web de la Superintendencia de Valores y Seguros: http://www.svs.cl/sitio/mercados/seguros.php
4. Las condiciones particulares distinguen su contrato de otros contratos. Se refieren a materias como individualización de las partes, bienes o materia objeto del seguro, coberturas adicionales y exclusiones, monto asegurado, prima convenida, monto específico del deducible, vigencia, etc.
5. Lea y analice atentamente las condiciones generales y particulares del seguro que se le ofrece.

¿Cómo analizar su póliza?

1. Identifique las coberturas, o sea los riesgos que cubre su seguro.
2. Identifique las causales de exclusión, es decir, las condiciones o situaciones no amparadas por la póliza.
3. Verifique si su póliza tiene deducibles, carencias, requisitos de asegurabilidad (por ejemplo, que la vivienda no tenga más de 50 años de antigüedad) o condiciones especiales de cobertura. La carencia es un período durante el cual se debe pagar la prima pero no se tiene la cobertura contratada. Las carencias son típicas en los seguros de salud (Isapres), en que los beneficios del seguro sólo se pueden obtener después de cierto tiempo de vigencia del contrato.
4. Verifique las obligaciones y cargas que debe cumplir durante la vigencia del seguro y al momento de ocurrir un siniestro. Ejemplo de obligación es la de pagar oportunamente la prima, de modo que si usted no la paga, el contrato de seguro puede terminar por decisión del asegurador.
Ejemplo de carga es el cuidado que debe dar a las cosas aseguradas una vez que ha ocurrido un siniestro, para evitar que el daño se agrave.
5. Antes de firmar o aceptar el seguro, pregunte y exija al corredor de seguros la aclaración de todo lo que le merezca dudas o no entienda bien. Pida que le den estas explicaciones por escrito. Las palabras se las lleva el viento.
6. Cerciórese de que el objeto o la cosa asegurada cumpla con las exigencias y condiciones previstas por la póliza para gozar de la protección contratada. A muchas personas que pagaron durante años un seguro de sismo, al momento del terremoto el asegurador les dijo que no pagaba indemnización alguna porque la casa era de adobe y el adobe estaba excluido del seguro que habían contratado.
7. Tenga presente que las pólizas de seguros contemplan regularmente situaciones en las que el seguro no va a operar. Infórmese detenidamente de cuáles son estos casos.
8. Si le exigen una declaración personal de salud (DPS) o un cuestionario de seguro, debe responder en forma exacta, con la verdad y de manera completa las consultas o preguntas de la compañía aseguradora. De lo contrario, el asegurador podrá alegar la nulidad del seguro por omisión, negativa a informar o declaración falsa.
9. En caso de seguros que se canalizan en forma colectiva a través de un banco, casa comercial, empresa de servicios u otra entidad, fíjese en la información contenida en el documento CERTIFICADO DE COBERTURA, el cual le debe ser entregado al momento de contratar el seguro.
Además, usted siempre puede y debe solicitar una copia de la póliza de seguro contratada (condiciones generales y particulares).
Ejemplos típicos de estos seguros colectivos son los de uso indebido, hurto, robo o extravío de tarjeta de crédito de casa comercial o bancaria.
También son ejemplos los seguros de vida e invalidez que le ofrece el Banco del Estado cuando usted va a una sucursal a hacer un trámite cualquiera: dado que tienen en general un bajo costo, el consumidor casi nunca toma las precauciones que corresponden a la contratación de todo seguro. No importa el
precio del seguro: su contratación es siempre importante.

Deberes y derechos del asegurado:
Deberes

1. Deber de cuidado y prevención sobre el siniestro.
El asegurado debe mantener la cosa asegurada evitando su deterioro, cuidando de no exponerla al riesgo asegurado.
2. No agravar los riesgos asegurados, exponiéndose innecesariamente al riesgo. Ejemplo: utilizar una máquina orilladora de césped eléctrica bajo la lluvia, agravando el riesgo de deterioro o accidente y contrariando las instrucciones de operación del fabricante.
3. Pagar la prima del seguro en el plazo, lugar y forma convenidos.
4. Deber de conservar los objetos siniestrados, vale decir no enajenar (no vender ni regalar) y cuidar las cosas aseguradas después de que éstas se han dañado con ocasión de un siniestro
5. Deber de informar o denunciar el siniestro en el plazo y forma señalada en la póliza, es decir dar cuenta al asegurador o corredor de seguros de la ocurrencia de daños en la cosa asegurada a consecuencia del riesgo asegurado.
6. Deber de proporcionar los antecedentes que le sean solicitados por el asegurador o liquidador para determinar si corresponde pagar la indemnización y cuál será su monto, durante el proceso de liquidación del siniestro.

Derechos

1. Derecho permanente a la información: comprende la obtención de copias de su póliza o de certificados de cobertura en cualquier momento, conocer el estado de pago de las primas, conocer el significado de todas las cláusulas de las condiciones generales y particulares de su seguro, etc.
2. Derechos en caso de siniestro.
2.1. Derecho a la evaluación y liquidación del siniestro, mediante un proceso denominado “liquidación del siniestro” cuya finalidad es determinar si el siniestro está asegurado (cubierto por la póliza), si debe o no pagarse la indemnización y, en caso de que proceda el pago, el monto de éste.
2.2. Derecho a ser notificado en la forma y plazos dispuestos por la legislación, mediante el envío de cartas certificadas dirigidas al domicilio que el asegurado haya indicado en el denuncio del siniestro o, en caso de no haberlo hecho, al domicilio registrado en la póliza. También puede notificarse al asegurado o beneficiario por otro medio idóneo y fehaciente de comunicación escrita (por ejemplo, correo electrónico). Las comunicaciones que el asegurado o beneficiario haga al asegurador o liquidador se realizan en la misma forma.
2.3. Derecho a la liquidación del siniestro por un liquidador independiente, es decir por una empresa o persona distinta del asegurador o un empleado de éste.
2.4. Derecho a impugnar u objetar la liquidación, es decir a rechazar los resultados de la liquidación y a proponer otros. Se puede reclamar cuando el liquidador ha dicho que el pago no corresponde (“improcedencia del pago”) y también por el monto de la indemnización.
2.5. Derecho a aceptar la liquidación, es decir a conformarse con el resultado del proceso de liquidación del siniestro que consta en el informe final de liquidación.
3. Derecho al pago del siniestro. Este derecho existe cuando el siniestro está comprendido dentro de las coberturas de la póliza y el monto de la indemnización es mayor al monto del deducible.
4. Derecho a la resolución judicial de las diferencias o dificultades que surjan entre el asegurado o beneficiario y el asegurador, en relación a la liquidación del seguro.
5. Tenga presente el derecho permanente a efectuar consultas y reclamos. Esto le permite exigir una respuesta al asegurador o corredor de seguros dentro del plazo que fija la ley (20 días hábiles), plazo que de no cumplirse permite a la SVS imponer multas al infractor si usted los denuncia.


Recomendaciones sobre consultas y Reclamos
1. Si necesita información, o si tiene una consulta o reclamación sobre su póliza de seguros, revise su cobertura e inmediatamente comuníquese con su corredor de seguros, compañía de seguros o liquidador de siniestros, según corresponda.
2. Usted tiene derecho a efectuar directamente sus consultas o reclamaciones, por escrito, ante las compañías de seguros, corredores de seguros o liquidadores.
3. Las presentaciones pueden ser efectuadas en la casa matriz y en todas las agencias, oficinas o sucursales de la compañía en que se atienda público, personalmente, por correo o fax, sin formalidades, en el horario normal de atención y sin restricción de días ni horarios especiales.
4. Conserve copia de todas sus presentaciones a la compañía de seguros, corredor de seguros o liquidador de siniestros. Un timbre de recepción estampado en su presentación es prueba suficiente de su actuación y de la fecha en que la hizo.
5. Los aseguradores y corredores de seguros deben recibir, registrar y responder las presentaciones, consultas o reclamos que se les presenten directamente por el contratante, asegurado o beneficiario. El plazo máximo para emitir la respuesta es de 20 días hábiles desde su recepción.
6. En caso de existir desacuerdo con el asegurador sobre la liquidación de un siniestro, es posible que la controversia o dificultad surgida en la aplicación de la póliza de seguro deba ser resuelta por la vía judicial, de acuerdo a las condiciones de la póliza respectiva.
7. En todo caso, usted siempre podrá solicitar información, presentar sus dudas o consultas o reclamos relativos a su póliza de seguros, en las oficinas de la División de Atención y Educación al Asegurado de la Superintendencia de Valores y Seguros, ubicadas en Avda. Libertador Bernardo O´Higgins 1449, Primer Piso, Santiago. El horario de atención presencial de la División de Atención y Educación se extiende de lunes a viernes, entre las 9:00 y las 13:30 horas.
8. Su presentación escrita podrá ser efectuada a la División de Atención y Educación al Asegurado utilizando el Formulario de Consulta o Reclamo que podrá imprimir en la página web de la SVS (http://www.svs.cl/sitio/asegurado/guia.php) o sin otra formalidad que la de una carta dirigida a la Superintendencia de Valores y Seguros. Adicionalmente, su carta podrá ser remitida por las oficinas comunales y regionales del Servicio Nacional del Consumidor.
9. El interesado deberá firmar las presentaciones que se reciban en la División de Atención y Educación al Asegurado, y acompañar los antecedentes que justifiquen su presentación, e idealmente la respuesta de la compañía de seguros, del corredor de seguros o del liquidador de siniestro.
10. Recibida una consulta o reclamación escrita, la Superintendencia informará al interesado por escrito el resultado de las gestiones realizadas.
11. La intervención de la Superintendencia no excluye el deber de las compañías de seguros de responder a las consultas y reclamos que les formulen sus asegurados.
12. La intervención y opiniones de la Superintendencia no se oponen al derecho de las partes de recurrir a los Tribunales de Justicia o recurrir a la instancia arbitral.

Seguros inmobiliarios
Tomar un crédito hipotecario tiene asociados gastos adicionales, entre ellos, los seguros de incendio y de desgravamen. Ambos son obligatorios.
Por ello los bancos no otorgan créditos hipotecarios a las personas si no contratan estos seguros.
Y si quien pide el préstamo no contrata los seguros obligatorios directamente, el banco lo hará por cuenta de su cliente.
Ya hemos visto que sólo las compañías aseguradoras pueden otorgar seguros, pero los bancos pueden ofrecer estos seguros (intermediar), ya que muchos de ellos han constituido empresas de corretaje de seguros. Recuerde que el solicitante del crédito no tiene la obligación de contratar el seguro o póliza del asegurador que le ofrece el banco, y tampoco tiene la obligación de contratar su seguro por medio de la corredora de seguros del banco. El cliente siempre tiene el derecho de contratar él mismo su seguro, con el corredor de seguros y la compañía de seguros que elija libremente, a condición de que el seguro o póliza que contrate cumpla con los requisitos que le señale el banco.
Por ello, cuando una persona negocia sus condiciones de crédito hipotecario en el banco y señala que quiere contratar por sí misma los seguros con una aseguradora, la entidad bancaria tendrá que entregarle un certificado o documento donde consten las exigencias mínimas que debe reunir el seguro que usted contrate por su cuenta, para el otorgamiento del crédito solicitado. Con ese certificado o documento en la mano, el cliente deberá acercarse al corredor de seguros que elija para cotizar con las distintas aseguradoras.
El certificado o documento del banco especifica las condiciones que se exigen para acceder al crédito hipotecario, como: suma asegurada, coberturas, condiciones de pago de la prima, beneficiario, etc.
Hemos visto muchos casos en que los bancos se resisten a entregar este certificado, y ponen trabas para que sean otras corredoras de seguros y aseguradoras las que aseguren los bienes financiados con sus créditos. Insista en el ejercicio de su derecho y no se deje llevar por lo que le dicen los empleados de los bancos. En caso de que se le impida ejercer su derecho a elegir el corredor de seguros y el asegurador, denuncie a la Superintendencia de Valores y Seguros y a la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras.
Puede tratarse de un caso de venta atada, o sea una infracción a la Ley de Protección de los Derechos de los Consumidores que merece una sanción

Seguro de incendio
Además de tener que contratar un seguro de desgravamen cuando se solicita un crédito hipotecario, es obligatorio contar con un seguro de incendio.
Al contratarlo, se debe evaluar las coberturas del mismo, considerando qué excepciones establecen las pólizas de las compañías aseguradoras y las exigencias del banco acreedor. Por ejemplo, hay que evaluar si están cubiertas las pertenencias accesorias del inmueble, como la bodega de un departamento.

Tipos de seguros de incendio
El seguro de incendio asociado al crédito hipotecario es distinto de los seguros de incendios por daños contra terceros.
El seguro de daños contra terceros permite responder por los perjuicios en otras propiedades, producto del incendio en un bien raíz. Por ejemplo, si a una persona se le quema el departamento, este seguro responderá por los daños en los demás departamentos.
Los administradores de un edificio tienen también la obligación legal de contratar seguros de incendio para los “bienes comunes”, pólizas cuyas primas son gastos comunes y se pagan por todos los copropietarios, en forma proporcional. Los administradores también deben por ley contratar el seguro de incendio para aquellas unidades del condominio que no lo tengan contratado por su propia cuenta. En este caso, la prima del seguro del departamento no es un gasto común, y el propietario tiene que reembolsarlo a la comunidad.
Normalmente los administradores tienen problemas en la contratación de los seguros de incendio para las unidades particulares de un condominio, porque los respectivos propietarios no informan a la administración si cuentan o no con seguros de incendio. Por ello, es frecuente que un departamento llegue a tener dos seguros de incendio: el que contrató el administrador y el que contrató el propietario (doble pago por un mismo seguro).

La suma asegurada
En general es recomendable que el monto de la suma asegurada a convenir en casos de seguros asociados a un crédito hipotecario sea el valor comercial de lo que se está asegurando. Ese valor cubre normalmente el monto de la deuda, el monto que ha aportado con sus propios ahorros el comprador al momento de adquirirla, y las amortizaciones de capital de cada dividendo pagado.
Con todo, en el seguro de incendio lo que se indemniza es el valor de lo construido, pues el terreno no sufre daños con un incendio. Por ello, lo aconsejable es asegurarse por una cantidad que equivalga al valor comercial de la propiedad (el todo) menos el costo del terreno (lo que no se indemnizará).
Si se incluye el terreno, usted estará sobreasegurado y pagará una prima más cara que la necesaria para cubrir la indemnización en caso de siniestro.
Tenga presente que no existen disposiciones legales que obliguen a utilizar esta forma de cálculo de la suma asegurada (valor comercial menos valor del terreno), pero según una norma de la Superintendencia de Valores y Seguros, la fórmula para calcular el valor del seguro “debiera ser al menos esa: valor comercial menos terreno”.

¿A la medida o general?
Al contratar un seguro, una persona podrá optar por un contrato hecho a la medida o uno general.
El primero puede ser más costoso que el segundo, dado que se deberá contratar a un tasador y la póliza probablemente será más cara.
Para elegir la opción más conveniente, hay que evaluar cuál es la posición de la persona que contrata frente al riesgo. Si es adversa al riesgo, querrá estar asegurada por todo, no sólo incendio, sino además sismos, inundaciones, tormentas eléctricas, robos, vandalismo, etc., y por lo tanto un seguro a la medida, que cuente con varios adicionales, será la mejor opción.
Para los que sólo quieran cumplir con la obligación de contratar el seguro de incendio (y los demás obligatorios) cuando solicitan un crédito hipotecario,
se aconseja uno general, sin cláusulas adicionales.
Antes de contratar un seguro, revise siempre la póliza para analizar sus coberturas. Muchas veces se contrata y se paga de más.
El cálculo de la suma asegurada en un seguro general, es decir “valor comercial menos terreno”, es una información que otorga el mismo banco (consta en la tasación de la propiedad que hace el banco para evaluar la propiedad antes de otorgar el crédito) y por lo tanto el cliente no requiere una tasación especial para contratar el seguro.

¿Qué pasa cuando se termina de pagar el crédito?
Los seguros de desgravamen y de incendio y eventualmente el de sismo que se contrata como accesorio del seguro de incendio, se “extinguen” una vez pagado el crédito, dado que son obligaciones accesorias al crédito. En esos seguros, el beneficiario es el banco acreedor, que en caso de producirse el siniestro deberá destinar la indemnización del seguro al prepago de la deuda (o bien a la reparación del inmueble si es que el propietario del inmueble lo acuerda así con el banco). Pagado el crédito, el propietario del inmueble no tiene la obligación de mantenerlo. Sin embargo, como lo dijimos en un inicio, creemos que conviene tener siempre contratado y vigente un seguro para nuestra propiedad.

Seguro de sismo
¿Qué es el seguro de sismo?
El seguro de sismo es un contrato por el cual una empresa, la “compañía de seguros” o “asegurador”, se obliga a pagar los daños que sufran los “bienes asegurados” (por ejemplo una vivienda, los muebles, un auto, etc.) como consecuencia de un sismo o terremoto, hasta por un determinado monto o “suma asegurada”. El monto máximo o tope de la indemnización será la suma asegurada, aunque el monto de los daños sea mayor.
El seguro de sismo es una cobertura adicional y optativa al seguro de incendio. No se puede entonces contratar un seguro de sismo de manera independiente,
sino necesariamente asociado uno de incendio.
Si usted contrata un seguro, tiene derecho a que le entreguen una copia del contrato (condiciones generales y particulares de la póliza), y un certificado
de cobertura. Exíjalas siempre y manténgalas
en su poder. En la “póliza” constan las condiciones
en que el seguro fue contratado.

¿Cómo saber si tengo seguro de sismo?
Si tiene un crédito hipotecario vigente, solicite a la institución que le otorgó el crédito una copia completa de las condiciones generales y particulares de la póliza de incendio (que es obligatoria junto al seguro de desgravamen) y revise si tiene cobertura de daños materiales por sismo y otras adicionales (como inhabitabilidad). Revise también cuáles son los bienes asegurados y el monto de la suma asegurada.
Si contrató un seguro de incendio sin tener crédito hipotecario, revise si su póliza tiene cobertura de sismo u otras adicionales, cuáles son los bienes asegurados y el monto de la suma asegurada.
En caso de no contar con una copia de las condiciones generales y particulares de la póliza, pida copia al asegurador o corredor de seguros.
El documento se identifica por un número de póliza que le asigna la compañía de seguros, o bien por la identidad del asegurado.
Procedimiento en caso de siniestro de sismo
Lo que se explica a continuación sobre denuncia y liquidación de siniestros vale para todos los seguros.

Denuncia del siniestro
Lo primero que hay que hacer es denunciar, es decir comunicar el siniestro lo antes posible por escrito, vía electrónica o telefónica a la compañía de seguros o al corredor de seguros con el que contrató. Es necesario indicar nombre y RUT del asegurado y la dirección del inmueble. El plazo para denunciar aparece en la póliza. Usted tiene derecho a obtener una constancia escrita de la denuncia del siniestro.
Si el seguro tiene además coberturas adicionales de inhabitabilidad, gastos de traslado, contenidos, remoción de escombros u otras, usted debe efectuar la solicitud de indemnización respectiva. Para ello hay que entregar al asegurador o liquidador los antecedentes pertinentes que se le requieran (presupuestos, fotografías, recibos, etc.).

Liquidación del seguro
Una vez denunciado el siniestro, se procede a la liquidación del seguro. La liquidación es una investigación para comprobar que el siniestro haya ocurrido, si se encuentra o no amparado en la póliza, y el monto de la indemnización que corresponda pagar.

ADVERTENCIA: ES COMÚN QUE LAS COMPAÑÍAS NO INFORMEN A LOS
ASEGURADOS QUE VAN A HACER UNA LIQUIDACIÓN DIRECTA

Tres días hábiles contados desde el inicio del proceso de liquidación es el plazo para la notificación obligatoria al asegurado acerca de las gestiones que le corresponde hacer y de los antecedentes que debe aportar para que se proceda a la liquidación del siniestro.
El liquidador visitará la propiedad afectada para verificar si los daños tienen cobertura, cuantificar la pérdida y determinar el monto de la indemnización.
Probablemente le solicitará antecedentes (por ejemplo, un presupuesto de reparación). Para ello el liquidador dispone de un plazo de tres días desde que inicie la liquidación.
El liquidador puede, de propia iniciativa o a pedido del asegurado, emitir un “preinforme de liquidación”, en el que debe indicar la cobertura del siniestro y el monto de los daños producidos. El asegurado o la compañía de seguros pueden hacer observaciones (por escrito) al “preinforme” dentro de cinco días hábiles desde que hayan tomado conocimiento de él.
El “informe de liquidación definitivo” (informe final), tanto en el caso de liquidación directa como independiente, debe emitirse dentro de 90 días corridos contados desde la fecha de la denuncia del siniestro, prorrogables por otros 90 días corridos El informe de liquidación definitivo debe ser entregado al asegurado. Exija la entrega por escrito.

¿Y si no estoy de acuerdo con el informe de liquidación?

Impugnación de la liquidación
Si el asegurado no acepta la propuesta de liquidación contenida en el informe definitivo, puede impugnarlo. El interesado tiene que adjuntar los antecedentes en que se funda la impugnación. El tiempo para hacer todo esto es un plazo fatal y muy breve: diez días hábiles.
Una vez hecha la impugnación, el liquidador independiente o la compañía de seguros (en el caso de liquidación directa) deben notificar al asegurado su respuesta en el plazo de cinco días hábiles contados desde la recepción de la impugnación.
Contestadas las impugnaciones, la compañía de seguros y el asegurado tienen cinco días hábiles para manifestar su conformidad o disconformidad con la liquidación.
Si procede la liquidación y hay acuerdo sobre ella, la compañía debe pagarla de inmediato. Lo habitual es que las compañías se tomen de 2 a 3 semanas en pagar.
Si no hay acuerdo, la compañía debe notificar al asegurado su resolución. En este caso, el asegurado puede recurrir al procedimiento judicial establecido en la póliza para reclamar el pago de la indemnización. El procedimiento normalmente es la intervención de un juez árbitro. Al árbitro lo designan las partes por acuerdo mutuo o los tribunales ordinarios si no hay acuerdo entre las partes.
La SVS puede actuar como árbitro, siempre que el monto del reclamo no supere las UF 120, o las UF 500 en los seguros legalmente obligatorios.

ATENCIÓN: EN UN GRAN NÚMERO DE CASOS, LAS COMPAÑÍAS QUE REALIZAN LIQUIDACIÓN DIRECTA O LOS LIQUIDADORES INDEPENDIENTES NO CUMPLEN ESTE PLAZO. DENUNCIE ESTA IRREGULARIDAD A LA SVS PARA QUE SANCIONEN CON MULTA A LA
ASEGURADORA O LIQUIDADOR RESPECTIVO.

¿A quién se le paga la indemnización?
La indemnización puede consistir en el pago de una suma de dinero, en la reparación del bien asegurado
Que se ha dañado por el siniestro, o bien en la reposición del bien asegurado si es que no es susceptible de reparación. La decisión sobre la forma en que se cumplirá la obligación de indemnizar le corresponde al asegurador. Si el asegurador opta por pagar la indemnización en dinero, ese pago se hace al “beneficiario” del seguro.
Recuerde que el “beneficiario” puede o no ser el propietario de los bienes asegurados, o el tomador o el asegurado. Es importante saber que en las operaciones hipotecarias el beneficiario es siempre la institución de crédito. Por lo tanto ésta va a recibir la indemnización en dinero, dinero que deberá destinar al prepago de la deuda. Si la institución de crédito lo acuerda con el propietario del bien asegurado, puede destinarse la indemnización en dinero a financiar dicha reparación.
Consulte en la institución de crédito, corredor de seguros o compañía de seguros su situación particular en cuanto a:
Monto asegurado: puede corresponder al valor de la vivienda, al monto del crédito o a una cantidad diferente de las anteriores (mayor o menor que el valor de la vivienda o el del saldo del crédito).
• Magnitud de los daños e indemnización propuesta por el liquidador.
• Otros beneficios del seguro: por ejemplo, inhabitabilidad.
• Decisión del asegurador acerca de la forma en que cumplirá la obligación de indemnizar el daño: pago en dinero, reparación del bien asegurado, sustitución del bien asegurado por otro bien equivalente.
• Disposición del beneficiario del seguro (institución de crédito) acerca del destino de la indemnización que ha pagado o pagará el asegurador: prepago de la deuda hipotecaria o reparación.

Consejos útiles en materia de seguros
1. Documente por escrito las diligencias realizadas.
Mantenga un archivo con los papeles relacionados a su presentación y el número de denuncia del siniestro.
2. Considere que en el proceso de liquidación podría ser necesario hacer gastos por cotizaciones o presupuestos para establecer los daños de la propiedad u otro bien asegurado en la póliza. Muchos seguros permiten obtener reembolso de estos y otros gastos. Revise con detalle este aspecto de su póliza. Recurra al corredor de seguros que intermedió su póliza en caso de duda. El corredor debe atenderlo de manera gratuita.
3. Exija su derecho a información y a recibir atención del asegurador, corredor de seguros y liquidador de seguros.
4. Para consultar las condiciones generales de las pólizas de seguro y de las cláusulas adicionales visite la página web de la Superintendencia de Valores y Seguros.
5. De existir inconvenientes con el asegurador, el corredor o el liquidador de seguros, denuncie a la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS). También puede recurrir al Sernac en la página www.sernac.cl o en el fono 600 594 6000.

PÓLIZA DE INCENDIO
GENERALIDADES

COBERTURAS BÁSICAS
Los deterioros que sufran los objetos asegurados por la acción directa del fuego
Los deterioros consecuencias inmediatas del incendio, deterioros causados por calor, humo, hollín, vapor.
Los medios empleados en extinguir o contener el fuego.
Los gastos por remoción de escombros, traslado de muebles.
La demolición por orden de la autoridad.

BIENES ASEGURABLES
-Rejas, portones, cierros, veredas, pavimentos y caminos.
-Piscinas, muros de contención
-Conexiones a las redes de servicios públicos
-Árboles, plantas, arbustos, jardines, obras de drenaje, pozos y canales

Quedan fuera de esta categoría los que se deben mencionar expresamente en la Póliza:
•Bienes ajenos en poder del asegurado (decodificador de TV. Cable)
•Explosivos
•Oro, Plata y otros metales preciosos, perlas joyas y piedras preciosas y semi.
•Bienes cuyo valor exceda el material de los que los componen (cuadros, medallas, murales, colecciones, fotografías, billetes, cheques, letras, etc..)

OBLIGACIONES DEL ASEGURADO AL MOMENTO DE CONTRATAR SEGUROS
-Declarar sobre extensión y apreciación de los riesgos. Destino y uso. Ubicación del inmueble. Medios de protección existentes. Lugares donde se encuentran los objetos asegurados.
-Interés asegurable; declaración de cuál es el interés en la conservación del bien. Debe informar si está en prenda, hipoteca o cualquier limitación de dominio.
-Quién toma el seguro, no necesariamente es a quien se le indemniza.
-Existencia de otros seguros.

EN CASO DE SINIESTRO
-Prevención del Siniestro
-El asegurado está obligado a emplear todo el cuidado y celo para prevenir el siniestro. Medidas razonables y justificadas ante un inminente Siniestro.
-Salvataje de los objetos asegurados. Evitar la propagación y salvar los restos.
-Informar a la compañía aseguradora. Declarado o conocido el siniestro se deberá informar dentro de los cinco días contados de la fecha del siniestro
-Entregar documentos requeridos por la Compañía o liquidador
-Aviso a la Unidad Policial correspondiente
-Si el Asegurado no cumple con las obligaciones de entrega de información para determinar las causas del siniestro y establecer la responsabilidad de la Compañía, perderá todo derecho a indemnización, sin perjuicio de las responsabilidades legales que corresponde

COBERTURAS ADICIONALES
CAD 1 90 007 Cláusula Adicional de Daños Materiales Causados por Aeronaves.
Causados por la caída o choques de Aeronaves o por los objetos no explosivos caídos de ellas, siempre que no se encuentren al momento del Siniestro desarrollando hostilidades u operaciones bélicas, no exista declaración de guerra o guerra civil.

CAD 1 90 008 Cláusula Adicional de Daños Materiales Causados por Vehículos Motorizados
Causados por la acción directa e inmediata de vehículos motorizados o la caída de sus partes, piezas o carga.
Condición: Vehículo debe ser conducido por un tercero ajeno a la Comunidad
Exclusión: Cuando sean de propiedad del asegurado operados bajo su control familiares o dependientes, copropietarios, arrendatarios, administradores, etc…

CAD 1 90 009 Cláusula Adicional de Daños Materiales Causados por Rotura de Cañerías
Causadas por la acción directa e inmediata de la acción del agua proveniente de roturas de cañerías de desagüe o desbordamiento de estanques matrices todos del edificio donde se encuentran los bienes asegurados.
Exclusiones:
-Desbordamiento o rotura de canales o bajadas de aguas lluvias.
-Desbordamiento o rotura de lavaplatos, baños o similares
-Descarga o filtración de Sprinklers
-Inmuebles desocupados por 30 días seguidos antes de detectarse la pérdida.

CAD 1 03 019 Cláusula Adicional de Daños Materiales Causados por Rotura de Cañerías
-Causados por la acción directa e inmediata de la acción del agua proveniente de roturas de cañerías de desagüe o desbordamiento de estanques matrices cualquiera sea su lugar de origen

CAD 1 98 033 Cláusula adicional de Daños Materiales Causados por Viento Inundación y Desbordamiento de cauces:
Daños que directa o indirectamente tuvieran su origen o fueron consecuencia de viento, inundación y desbordamiento de cauces siempre y cuando tuvieran su origen en fenómenos de la naturaleza.
No cubre fallas de mantención, impermeabilización , deficiencias de construcción y acumulación de siniestros.
Se considera una sola reclamación todos los daños que ocurran dentro de cualquier período de 72 horas consecutivas.

CAD 1 03 034 Cláusula adicional de incendio y Daños Materiales Causados por Viento Inundación y Desbordamiento de cauces:
Daños e incendio que directa o indirectamente tuvieron su origen o fueron consecuencia de viento, inundación y desbordamiento de cauces siempre y cuando tuvieran su origen en fenómenos de la naturaleza.



CAD Pérdidas de entradas por arriendo
Pago de extra prima cubre el valor de los arriendos que el asegurado deje de percibir a causa de un siniestro indemnizable por el seguro
CAD 1 93 053
-Pérdida o daño provenga de un hecho indemnizable
-Al momento del Siniestro la propiedad estuviere arrendada por el asegurado o un tercero
-A causa del siniestro el asegurado pierda el derecho de percibir las rentas del arrendamiento
-Cuando existan motivos para ello o pudiera determinarse la culpabilidad de una o más personas, el asegurado inicie o prosiga mientras no se indique lo contrario por la Compañía las acciones que corresponda en contra de el o los terceros responsables del daño
-La indemnización no podrá exceder en ningún caso la renta de arrendamiento vigente para el contrato de arrendamiento existente entre el asegurado y el ocupante de la propiedad al momento del siniestro
-CAD 1 03 031 Condición que el contrato de arrendamiento se celebre ante Notario Público y que esté vigente al momento del siniestro.

CA Inhabitabilidad de vivienda
Pago de esta prima cubre el valor de los arriendos que el asegurado deba solventar a causa de un siniestro indemnizable por el seguro
CAD 1 95 055
-Pérdida o daño provenga de un hecho indemnizable
-Al momento del siniestro la propiedad estuviere habitada por el asegurado y su familia – Asegurado y su familia no puedan habitar la propiedad dañada o destruida

CAD 1 03 031 Condición que el contrato de arrendamiento se celebre por escrito ante Notario Público y que esté vigente al momento del siniestro.

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