jueves, 26 de enero de 2012

Asambleas extraordinarias establecidas según Ley 19.537




ASAMBLEA DE COPROPIETARIOS.

La asamblea de copropietarios es el órgano supremo en materia de administración por lo que todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea (art17 inc.1)
Cabe destacar es que la ley clasifica estas asambleas de copropietarios. La ley anterior no hacía ninguna distinción, sencillamente hablaba de asambleas. En el hecho, muchas veces se citaba haciendo distinción entre asamblea ordinaria y asamblea extraordinaria, y la ley ha venido a reconocer esta situación y así las clasifica, como se desprende del art.17 inc. 2:
a.1) Las asambleas ordinarias(art.17 inc.3): van a constituir la regla general, deben celebrarsea lo menos UNA VEZ AL AÑO. En esta oportunidad la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los último doce meses y puede tratarse en ellas cualquier punto de interés de la comunidad, salvo aquellas materias que de acuerdo a la ley sean propias de asambleas extraordinarias (art.17 inc 3).

a.2) Las asambleas extraordinarias (art.17 inc.4): tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio o a petición del Comité de Administración o por copropietarios que representen a lo menos el quince por ciento de los derechos del condominio y sólo podrán tratarse aquellos temas que están incluidos en la citación.

Además hay ciertas materias que la ley dispone en forma IMPERATIVA que sean tratadas en asambleas extraordinarias; son, en general, las materias de mayor trascendencia en una comunidad (art.17 inc.5), estas son:

1.Modificación del Reglamento de Copropiedad.
2.Cambio de destino de las unidades del condominio.
3.Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes de dominio comunes.
4.Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de gravámenes sobre ellos.
5.Recontrucción, demolición , rehabilitación o anmpliaciones del condominio.
6.Petición a la Dirección de obras Municipales para que se deje sin efecto la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su modificación.
7.Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destinos de dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
8.Remoción parcial de los miembros del Comité de Administración.
9.Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un periodo de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
10.Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26 estableciendo subadministraciones en un mismo condominio.

Esto sin perjuicio de que la comunidad quiera voluntariamente llamar a una asamblea extraordinaria para tratar un tema que de acuerdo a ley no es obligatorio de ella, solo se visualiza un problema práctico: LOS QUORUMS SON MAS EXIGENTES EN LA

ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.

CARACTERISTICAS DE LAS ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.

1.La ley no establece un mínimo ni un máximo de sesiones;
2.La tabla de la asamblea determina la competencia de la misma, esto quiere decir queno se deberá tratar otro tema que no esté en la citación, por mucho interés que concite;
3.No cabe hablar de puntos varios en la tabla;
4.En algunos casos la ley exige ciertas formalidades como la concurrencia de un Notario quien certificará las actas y los quórum obtenidos en cada caso.

CITACION A LAS ASAMBLEAS.

La ley también innova en esta materia dado que la anterior normativa dejaba en manos del administrador dicha diligencia, el que se podía negar a citar, lo que obligaba a los copropietarios a solicitar a la justicia ordinaria que llamará a asamblea.

Hoy, la nueva ley de copropiedad inmobiliaria radica la facultad en los propios copropietarios (art.19 inc. final), como también el comité de administración a través de su presidente como también el administrador (art.18 inc.1).
FORMALIDADES DE LA CITACION Y PLAZO.

La citación debe realizarse personalmente o a través de carta certificada dirigida al domicilio registrado en la administración del edificio y en caso de no haberlo registrado se entenderá para todos los efectos que tiene su domicilio en la respectiva unidad (art.18 inc.1°).

El plazo varía si se trata de asamblea de copropietarios ordinaria o extraordinaria:
•Asamblea ordinaria: tanto entre la primera como segunda citación deberá mediar un lapso no inferior a media hora ni superior a seis.
•Asamblea extraordinaria: el lapso no podrá ser inferior a cinco días ni superior a quince.(art.19 inc.5 ).

LUGAR DONDE DEBE SESIONAR LA ASAMBLEA.

Debe celebrarse en dependencias del condominio por regla general. La excepción esta determinada por la voluntad de la asamblea o el comité de administración que pueden señalar otro lugar para su celebración PERO que deberá ser dentro de la misma comuna, PRESIDIDA, por el presidente del comité de administración o por el copropietario asistente que elija la asamblea( art.18 inc.2). En el caso de la PRIMERA ASAMBLEA de una comunidad (caso de un edificio nuevo), esta será presidida por el administrador si lo hubiere o por el copropietario asistente que designe la asamblea mediante sorteo(art.18 inc. final), primera asamblea que además deberá designar un comité de administración (art.21) que veremos más adelante.
FLEXIBILIZACION DE QUORUM EN RELACION A LA CELEBRACION DE LAS DIFERENTES ASAMBLEAS.

Dentro de las innovaciones de las asambleas está la flexibilización de los quórum, tanto para funcionar como para tomar acuerdos. Recordemos que, de acuerdo a la legislación anterior, había que ajustarse a lo que señalara el Reglamento de Copropiedad y éste, en la mayoría de los casos, era una copia de la ley; la ley señalaba que para funcionar se necesitaba un 75% de los derechos, quórum que en la práctica era imposible reunir (difícilmente llega más de un 30% o 40% de quórum a una asamblea). Y para tomar los diferentes acuerdos la ley hacía una serie de distinciones, pero el quórum mínimo era de 2/3, es decir, un 66%, y en muchos casos se necesitaba la unanimidad.

La Ley de Copropiedad Inmobiliaria, reconociendo ese problema que se planteaba en las comunidades, ha disminuido los quórum y establece una distinción entre EL QUORUM NECESARIO para una asamblea ordinaria y una extraordinaria, DISTINGUIENDO SI ES EN PRIMERA O SEGUNDA CITACION. Debemos tener presente lo siguiente:
I.En las asambleas ordinarias se permite poder citar en primera y segunda citación el mismo día, con una diferencia tan sólo de minutos (art.19 inc.5). La asamblea ordinaria en primera citación se constituirá con la asistencia de los copropietarios que represente a los menos el 60%. La asamblea que se efectúa en segunda citación se constituirá con los que asistan, cualquiera sea el número, y los acuerdos se toman por mayoría absoluta de los presentes(art.19 inc.1). En otras palabras, el funcionamiento de un a asamblea ordinaria no puede ser más sencilla. Basta con que vayan dos, tres o cuatro copropietarios para poder funcionar y tomar los acuerdos.
II.En las asambleas extraordinarias en cambio, dada la naturaleza de los temas que se tratan en ellas, que en sí son bastante importantes dentro de la comunidad, la ley exige más solemnidades, exige más formalidades, tales como que primera y segunda citación NO PUEDEN EFECTUARSE EL MISMO DIA sino que se necesita una diferencia entre cinco y quince días; para sesionar se requerirá el 80% en primera citación y 60% en segunda citación; el quórum para tomar acuerdos es de un 75% de los asistentes (art.19 inc.2)

Respecto de las materias contempladas en los números 1 a 7 del art.17, la asamblea requerirá para constituirse tanto en primera como en segunda citación la asistencia de los copropietarios que representen a lo menos el 80% de los derechos del condominio y los acuerdos se tomarán con el voto favorable de los copropietarios que representen el 75% de los derechos del condominio.
NECESIDAD DEL QUORUM DEL 100%.

La ley contempla que para modificar el reglamento de copropiedad y que implique una alteración en el porcentaje de los derechos de los copropietarios, tanto la constitución de la asamblea como el acuerdo necesario, se requerirá la UNANIMIDAD de los copropietarios(art. inc.4).

DE LA ASISTENCIA DEL NOTARIO EN ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS.

A la asamblea citada judicialmente debe asistir el notario en su calidad de Ministro de Fe y deberá levantar la respectiva acta (art.19 inc. final en relación al art.33 letra b). Es necesaria la presencia de un Notario cuando se trate de asambleas donde se tomen acuerdos que recaigan en materias contenidas en los números 1,3,4,5,6 y 7 del art.17, quien certificará el acta respectiva y dejará constancia de los quórum obtenidos (art.20 inc. final).

OBLIGATORIEDAD DE LOS ACUERDOS EN ASAMBLEA.

Los acuerdos adoptados por la mayorías exigidas en esta ley o en el reglamento de copropiedad OBLIGAN A TODOS LOS COPROPIETARIOS , sea que hayan asistido o no a la sesión y aún cuando no hayan concurrido con su voto favorable a la adopción
del acuerdo(art.20 inc.4).
CUMPLIMIENTO DE LOS ACUERDOS.

La asamblea representa legalmente a los copropietarios y esta facultada para dar cumplimientos a los acuerdos a través del comité de administración o por los copropietarios designados para ese efecto(art.20 inc.4 )
FORMALIDADES RESPECTO DE LOS ACUERDOS ADOPTADOS EN ASAMBLEA.

De los acuerdos adoptados en asambleas con las mayorías exigidas en la ley o en el reglamento se dejará constancia en un libro de actas foliado . Las actas deberán ser firmadas por todos los miembros del comité de administración o por lo copropietarios que la asamblea designe y quedarán bajo custodia del Presidente del Comité de Administración(art.20 inc.5). En caso de infracción a la obligación anteriormente señalada se aplicara una multa de una a tres unidades tributarias mensuales la que se duplicará en caso en caso de reincidencia (Art.20 inc.5 parte final) ¿ quién paga la multa?, la ley no lo dice pero resulta suponer que será el Presidente del comité.

Si la naturaleza del acuerdo adoptado lo requiere, el acta correspondiente deberá reducirse a escritura pública, por cualquiera de los miembros del Comité de Administración(art.20 inc. final, parte final), estos son:
1.Los adoptados mediante consulta por escrito a los copropietarios (art.17)
2.El nombramiento del administrador(art.22).
3.Administración conjunta de dos o más condominios (art.26).
4.La aprobación de modificaciones al reglamento de copropiedad.

IMPUGNACION DE LOS ACUERDOS DE LA ASAMBLEA.

Los acuerdos de la asamblea pueden ser impugnados de nulidad si en ellos se incurre en infracción de las normas de la ley y de su reglamento o de las del reglamento de copropiedad (art.33 letra a)

CONSULTA POR ESCRITO EN LAS ASAMBLEAS (art.17 inc.6).

Dentro de lo que son las asambleas de copropietarios, la ley innova con la institución de la consulta por escrito (art.17 inc.6). Esta consulta por escrito se hace entre la comunidad y permite tomar decisiones al interior de un condominio sin necesidad de la concurrencia personal del copropietario a una asamblea. El legislador restringió la consulta por escrito a ciertos casos, materias del artículo 17 n°1 salvo cuando altere los derechos del condominio, 7,8,9, así tenemos:
•Modificación del Reglamento de Copropiedad, siempre que no altere los porcentajes de dominio;
•Remoción de los miembros del Comité de Administración;
•Construcción en bienes comunes.
•Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un periodo de doce meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del condominio.
•Temas de administración conjunta y establecimiento de subadministraciones.

El legislador debería haber dejado un margen más amplio de materias que fueran consultables por escrito dado que los copropietarios no demuestran mucho interés por acudir a las asambleas, en todo caso el catálogo no es exhaustivo, podrían consultarse otras.

La ley establece toda la formalidad que debe cumplir la consulta por escrito, en cuanto a:
•La notificación de la misma debe ir firmada por el administrador,
•Se debe despachar a todos los copropietarios en igual forma que una citación –notificación personal o carta certificada–.En cuanto a los documentos, se deben acompañar antecedentes que faciliten su comprensión junto con un proyecto de acuerdo.
•La aprobación se entenderá con la obtención del 75% de los derechos de la comunidad.
•El acuerdo deberá reducirse a escritura pública por el Presidente del comité de administración y por el administrador debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo dejando la constancia de la protocolización en la escritura.

PLAZO

La ley no señala un plazo para la consulta por escrito y para su posterior acuerdo por lo que podría demorarse bastante tiempo, la ley lo único que señala al respecto es que, si la consulta es RECHAZADA, esta no se podrá realizar nuevamente sino después de transcurridos seis meses (Art.17 inc.6). Se puede fijar un plazo en la consulta entendiéndose rechazada por quien no la conteste.

CONCURRENCIA DE LOS COPROPIETARIOS A LAS ASAMBLEAS DERECHOS Y OBLIGACIONES.

Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas sea PERSONALMENTE O REPRESENTADO, según como lo establezca el reglamento de copropiedad (art.20 inc.1). En caso que el copropietario no hiciere uso del derecho de nombrar representante o haciendo uso de su derecho este no asistiera se ENTENDERA que acepta que asume su representación el arrendatario u ocupante a quien hubiera entregado la tenencia de su unidad, SIEMPRE QUE EN EL RESPECTIVO CONTRATO ASI SE HUBIERE ESTABLECIDO(art.20 inc.1 parte final). Solo el copropietario hábil podrá concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten, salvo que el acuerdo requiera unanimidad.

Cada copropietario tendrá un solo voto que será proporcional a sus derechos en los bienes de dominio común de conformidad al art.3 inc.2 (art.20 inc.2) El copropietario hábil se encuentra definido por la ley en el artículo 2 n°6 y el certificado que lo acredita como copropietario hábil será expedido por el administrador o por quien haga sus veces (art.20 inc.3°).

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Obligaciones administrador

OBLIGACIONES QUE LA LEY LE IMPONE AL ADMINISTRADOR. 1.-Rendir cuenta documentada de su gestión en los periodos que se le hayan fijado, o en la medida que la asamblea de copropietarios se la exija y obviamente al término de su administración. Los copropietarios tendrán acceso a la documentación (art.23 inc. final). 2.-Además la rendición de cuentas a la asamblea de copropietarios puede serle exigida por el respectivo Juzgado de Policía Local, fijándole un plazo para ello, bajo sanción de multa de una a tres unidades tributaria mensuales (Art.33 letra c). Requerir apertura de cuenta corriente de ahorro, exclusiva del condominio, a nombre de este, sobre la que podrán girar la o las personas que designe a la asamblea de copropietarios (art.23 inc.3). 3.-Crear un FONDO COMUN DE RESERVA, que atenderá la reparaciones de los bienes comunes o gastos urgentes o imprevistos, con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios en sesión extraordinaria, con el producto de las multas e intereses que deben pagar, en su caso, los copropietario, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común (art.7 inc.1). 4. Obligación de llevar un Registro de Copropietarios (Art.8 inc.1). La obligación de llevar un registro de los copropietarios del condominio resulta de cierta manera algo lógico si pensamos que es a ellos a quienes el administrador citará, consultará por escrito o a quien se notificará la demanda ejecutiva por el cobro de gastos comunes. 5. Convocar a asamblea extraordinaria para que eesta se pronuncie por la mantención, modificación o sustitución del reglamento una vez enajenado el 75% de la unidades que formen parte de un condominio nuevo (art.30 inc.1) 6. La obligación de efectuar la contratación del seguro de incendio por las unidades que no hayan sido aseguradas por el respectivo copropietario , obrando por cuenta y cargo de éste, formulándole el cobro de la prima correspondiente conjuntamente con el de los gastos comunes, indicando su monto en forma desglosada(art.36 inc.1). 7. Poner a disposición del Juez de Policía Local la nómina de los copropietarios con sus domicilios registrados, dentro de quinto día contado desde que sea requerido al efecto, para la citación judicial de asambleas de copropietarios, bajo sanción de multa de una a tres unidades tributarias mensuales (art.33 letra b).